פרק 345: תושבי חו״ל קונים דירות בישראל
איך עושים את זה נכון ומדייקים ברכישה, גם כשאתם רחוקים. בפרק 345 של הפודקסט נדל״ן בשידור אני מתארח אצל סנדרה מורלי, בעלת משרד התיווך French Connection במודיעין.
השיחה בעברית. בסרטון יש כתוביות בעברית, באנגלית ובצרפתית: לוחצים על CC, או בוחרים שפה בהגדרות > כתוביות.
תושבי חו״ל קונים דירות בישראל: יהודים מצרפת, מארה״ב, מקנדה, מבריטניה ומאוסטרליה. חלקם לקראת עלייה, חלקם בשביל דירה לחופשות, וחלקם פשוט רוצים שחלק מהכסף שלהם יהיה מושקע בארץ. אבל כמעט כל שלב בתהליך כאן שונה ממה שהם מכירים מהבית, ושם בדיוק נופלים.
סנדרה עלתה מדרום צרפת ב-2007 ועובדת בנדל״ן כמעט 20 שנה. הסוכנים במשרד שלה מדברים כמה שפות, והיא עמדה שנים בראש ועדת האתיקה של המתווכים במודיעין. ישבנו במשרד שלה ודיברנו בגובה העיניים על מה שקורה באמת לקונה שיושב בחו״ל.
על מה דיברנו בפרק
- למה יהודים בחו״ל קונים בישראל דווקא עכשיו, למרות המצב הביטחוני
- ההבדל בין הקונה הצרפתי לקונה האמריקאי
- המיתוס שכל תושבי החוץ עשירים וקונים רק דירות יוקרה
- איך השקל החזק שוחק את כוח הקנייה של מי שמגיע עם דולרים או יורו
- פתיחת חשבון בנק בארץ, העברת כספים והוכחת מקור הכסף
- משכנתא לתושב חוץ, מס רכישה, מס שבח ואמנות למניעת כפל מס
- מתווך שמייצג את שני הצדדים: האם אפשר לנהל משא ומתן בתום לב
מה כדאי לדעת לפני שקונים מחו״ל
חשבון בנק בישראל. בלי חשבון בנק בארץ אי אפשר לקנות. ברוב המקרים צריך להגיע פיזית, והבנק בודק את מקור כל שקל.
משכנתא של עד כ-50%. תושב חוץ מקבל מימון של עד כ-50% משווי הנכס, לעומת 75% לישראלי שקונה דירה ראשונה. את השאר מביאים כהון עצמי.
מס רכישה. תושב חוץ לא נהנה מההקלות של דירה יחידה. צריך לחשב את המס מראש, וגם את מערכת המס במדינה שממנה מגיעים.
זמן. עסקה עם קונה מחו״ל לא מתקדמת בקצב של עסקה רגילה. כדאי לתכנן את זה מההתחלה.
״בעסקת נדל״ן צריך להיות רגיש, אבל לא להתרגש.״
סנדרה מורלי, French Connection
הטיפ של סנדרה למי שקונה מרחוק
לעשות בדיקה יסודית עם אנשי מקצוע שבאמת מתמחים בתחום, במשפטי, בפיננסי ובמסחרי, ושמדברים את השפה שלכם. לא קונים נכס לפי אתרים, ולא לפי מישהו שעושה סרטונים. בודקים, לוקחים המלצות, שואלים אנשים ומקשיבים איך הם מדברים.
סוף מעשה במחשבה תחילה
ככה אני עובד עם כל לקוח, מהארץ או מחו״ל. מתחילים בבניית אסטרטגיה מדויקת: מה המטרה, מה התקציב, איפה תגורו אם תעלו, ומה ההון העצמי שאפשר להביא. רק אחר כך מחפשים נכס. אנחנו קונים נכסים שמתאימים לרוכש, ולא מתאימים את הרוכש לנכס.
קונים מחו״ל? מתחילים באבחון התאמה, או כותבים לי בווטסאפ.