Épisode 345 : Vivre à l’étranger, acheter en Israël
Acheter en Israël depuis l’étranger n’a jamais été aussi fréquent. Dans l’épisode 345 du podcast Nadlan BeShidur, je suis reçu par Sandra Morali, fondatrice de l’agence French Connection à Modi’in, pour parler de la bonne façon de faire et d’acheter avec précision, même à distance.
La conversation est en hébreu, sous-titrée en français. Si les sous-titres n’apparaissent pas, cliquez sur CC, ou choisissez « Français » dans Paramètres > Sous-titres.
Des Juifs de France, des États-Unis, du Canada, du Royaume-Uni et d’Australie achètent aujourd’hui des appartements en Israël. Certains préparent leur Alyah, d’autres veulent un pied-à-terre pour les vacances, d’autres encore souhaitent simplement investir une partie de leur argent en Israël. Mais presque chaque étape se passe autrement qu’en France, et c’est justement là que les acheteurs se font piéger.
Sandra a fait son Alyah du Sud de la France en 2007 et travaille dans l’immobilier en Israël depuis près de 20 ans. Ses agents parlent plusieurs langues, et elle a longtemps présidé la commission d’éthique des agents immobiliers de Modi’in.
Au programme
- Pourquoi les Juifs de la diaspora achètent en Israël maintenant, malgré la situation sécuritaire
- Ce qui distingue l’acheteur français de l’acheteur américain
- Le mythe selon lequel tous les acheteurs étrangers sont riches et n’achètent que du luxe
- Comment le shekel fort réduit le pouvoir d’achat de ceux qui arrivent avec des euros ou des dollars
- Ouvrir un compte bancaire en Israël, transférer les fonds et justifier leur origine
- Prêt immobilier pour non-résident, taxe d’achat, impôt sur la plus-value et conventions fiscales
- Quand un même agent représente l’acheteur et le vendeur : peut-on négocier de bonne foi ?
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter depuis l’étranger
Un compte bancaire en Israël. Impossible d’acheter sans. Dans la plupart des cas, il faut venir en personne, et la banque vérifie l’origine de chaque shekel.
Un prêt jusqu’à environ 50 %. Un résident étranger peut financer jusqu’à environ 50 % de la valeur du bien, contre 75 % pour un Israélien qui achète sa première résidence. Le reste provient de vos fonds propres.
La taxe d’achat. Le résident étranger ne bénéficie pas des allègements prévus pour un logement unique. Il faut calculer la taxe à l’avance, ainsi que la fiscalité de votre propre pays.
Les délais. Une transaction avec un acheteur de l’étranger n’avance pas au rythme d’une vente classique en Israël. Mieux vaut le prévoir dès le départ.
« Dans une transaction immobilière, il faut être sensible, mais pas émotif. »
Sandra Morali, French Connection
Le conseil de Sandra pour acheter à distance
Faites vérifier chaque point par des professionnels vraiment spécialisés, sur le plan juridique, financier et commercial, et qui parlent votre langue. On n’achète pas un bien sur la foi de sites internet, ni de quelqu’un qui fait des vidéos. Vérifiez, demandez des recommandations, posez des questions et écoutez la façon dont les gens s’expriment.
Réfléchir d’abord, agir ensuite
C’est ainsi que je travaille avec chaque client, en Israël comme à l’étranger. On commence par construire une stratégie d’investissement précise : votre objectif, votre budget, l’endroit où vous vivriez si vous faites votre Alyah, et l’apport dont vous disposez. Ensuite seulement, on cherche le bien. On achète le bien qui correspond à l’acheteur, jamais l’inverse.
Vous achetez en Israël depuis l’étranger ? Commencez par le Profil sur mesure, ou écrivez-moi sur WhatsApp.